Przykładowa kalkulacja kosztów sprzedaży mieszkania przy udziale pośrednika. Prowizja agenta nieruchomości na poziomie 3% zmniejszy cenę sprzedaży przykładowego mieszkania z 300 000 zł do 291 000 zł. A jeśli Kupujący będzie musiał zapłacić również 3%, to daje nam łącznie 6% ogólnej prowizji z transakcji, czyli 18 000 zł.
Zakup każdej nieruchomości wiąże się z szeregiem opłat, które pobierane są przez notariusza w momencie podpisywania umowy – czy wiesz jednak, kto ponosi te koszty: sprzedający, a może kupujący?Warto zdawać sobie sprawę, że wszystkie opłaty stanowią około 3%-3,5% ceny całej nieruchomości, z czego zdecydowana większość, bo aż 2% przypada na podatek, który płacony jest przez tego, kto nieruchomość nabywa. Jeżeli chodzi o pozostałe koszty, sprawa nie jest już taka oczywista – przepisy nie określają dokładnie, kto pokrywa pozostałą część opłat, w tym oczywiście taksy zwyczajowo przyjęło się, że to kupujący zobligowany jest do pokrycia tych właśnie kosztów, to wcale nie musi tak być – ta część odpowiedzialności może być przedmiotem negocjacji pomiędzy sprzedającym i kupującym, a rozwiązaniem może być np. podział tych kosztów po połowie. Prawo o notariacie z 14 lutego 1991 (wraz z późniejszymi zmianami) nie rozstrzyga jednoznacznie tego typu wątpliwości – to, kto i jednocześnie w jakiej wysokości pokryje opłaty, zapisane zostanie ostatecznie w akcie notarialnym. Ustawodawca wskazuje jednak (nie jest to jednak nakaz), że opłaty notarialne powinny być dzielone po równo pomiędzy kupującego, a sprzedającego, z czego mało osób zdaje sobie w ogóle sprawę. Informację taką znaleźć można w Artykule 89. paragraf 1 i 2, gdzie napisane jest:„1. Strony czynności notarialnej odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie należne notariuszowi. 2. Notariusz wymienia na każdym sporządzonym dokumencie wysokość pobranego wynagrodzenia, podatków i innych opłat, powołując podstawę prawną.”Taki zapis może być dla kupującego argumentem w negocjacjach ze sprzedającym, dlatego też warto o nim pamiętać, jeżeli sytuacja ta aktualnie nas opłat notarialnychMożliwość podziału kosztów notarialnych nie jest bez znaczenia, jeżeli uświadomimy sobie, że wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego to maksymalnie 1010 zł plus 0,4 ceny mieszkania, która pomniejszona zostaje o 60 000 zł. Do tak wyliczonej kwoty dodaje się jeszcze 23% podatku VAT. Dla przykładu można więc podać, że dla mieszkania, które wycenione zostało na 300 000 zł, opłata ta może wynieść nawet 2500 zł, stąd z pewnością warto rozważyć możliwość negocjacji, jeżeli chodzi właśnie o podział kosztów.
Podatek wynosi 19% wspomnianego dochodu. Przykładowo, jeśli dochód wyniósł 200 000. zł, trzeba uregulować podatek w wysokości 38 000 zł. Co można uznać za koszt uzyskania przychodu? Jeśli mieszkanie zostało nabyte w drodze zakupu, jest to kwota, za którą je kupiliśmy. W przypadku mieszkania otrzymanego w drodze dziedziczenia
Rozmowa z Witoldem Ogiegło, gdańskim notariuszem. Sprzedaż mieszkania. Z biurem nieruchomości czy bez?- Czy rozliczanie się pomiędzy sprzedającym i kupującym nieruchomość powoduje jakiekolwiek problemy?- Obowiązek zapłaty ceny jest podstawowym obowiązkiem kupującego, który równoważy przeniesienie przez sprzedającego prawa własności lub innego ograniczonego prawa rzeczowego. Z przyczyn oczywistych rozliczenie między stronami ma dla nich podstawowe znaczenie i często jest źródłem napięć i nieporozumień. Często powstają wątpliwości - kiedy płacić i jak Jak w praktyce ten dylemat jest rozstrzygany?- Należy rozróżnić dwa podstawowe modele - sytuację, kiedy kupujący pokrywa cenę z tzw. środków własnych oraz taką, kiedy środki na zapłatę ceny lub jej części pochodzą z kredytu. Zapłata z własnych środków może nastąpić zarówno przed zawarciem umowy sprzedaży, jak i w chwili jej zawierania oraz po zawarciu umowy sprzedaży. W wypadku kredytu bankowego możliwy jest tylko wariant zapłaty ceny po zawarciu przez Strony umowy, co wynika z narzuconej przez banki ceny przed podpisaniem umowy sprzedaży, w szczególności w sytuacji, gdy strony nie są związane żadną umową, np. umową przedwstępną, dokonywana jest sporadycznie i najczęściej jest wyrazem daleko idącego zaufania do kontrahenta. Zapłata w chwili zawarcia umowy wydaje się zabezpieczać słuszny interes obu stron, choć niesie za sobą znaczne ryzyko wynikające z posiadania gotówki. Płatność po umowie jest trudno akceptowana przez sprzedających, bowiem mają świadomość, że z chwilą zawarcia umowy utracili uprawnienie do własności, a na pieniądze muszą jeszcze Jak może sprzedający zabezpieczyć swoje uprawnienie do otrzymania uzgodnionej ceny?- Podstawowym zabezpieczeniem zapłaty jest złożenie przez kupującego w akcie notarialnym świadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 §1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Powoduje to, że akt notarialny dokumentujący umowę sprzedaży jest tzw. tytułem egzekucyjnym i ma skracać drogę do komornika w ten sposób, że opóźnienie w zapłacie powoduje uprawnienie sprzedającego do wystąpienia do właściwego Sądu o nadanie aktowi notarialnemu tzw. klauzuli wykonalności. Akt notarialny zaopatrzony w klauzulę wykonalności stanowi tzw. tytuł egzekucyjny. W oparciu, o niego można wszcząć egzekucję z majątku kupującego. W tym z rzeczy, która stanowiła przedmiot umowy można zabezpieczyć także hipoteką na nieruchomości (ograniczonym prawie rzeczowym) - w tym na nieruchomości (ograniczonym prawie rzeczowym) stanowiącej przedmiot umowy sprzedaży. Hipoteka podlega ujawnieniu w księdze wieczystej i ma ten skutek, że osoba na rzecz której ujawniona jest hipoteka (wierzyciel) może z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami (choć są wyjątki) dochodzić zapłaty w drodze licytacji nieruchomości. Bez względu na to czyją własność ta obciążona nieruchomość (ograniczone prawo rzeczowe) stanowi. Relatywnie wysokie koszty ustanowienia tego prawa powodują, że strony niezbyt często decydują się na to prostym i nie powodującym wzrostu kosztów zabezpieczeniem zapłaty może być poręczenie, czyli zobowiązanie osoby trzeciej, polegające na tym, że musi ona zapłacić na równi z kupującym gdyby ten swojego obowiązku nie spełnił. Ponieważ poręczenia udzielane są w zasadzie tylko grzecznościowo i wiążą się z dużym ryzykiem majątkowym poręczyciela - jest to zabezpieczenie stosowane i bardzo skutecznym sposobem zmobilizowania kupującego do zapłaty w terminie jest ustalenie, że wydanie przedmiotu umowy następuje później niż zapłata ceny. To rozwiązanie przyjmuje się prawie jako regułę, zwłaszcza, gdy przedmiotem umowy jest lokal lub Czy nie ma bardziej komfortowych rozwiązań dla obydwu stron?- Być może za takie należy uznać powiernictwo do którego uprawnieni są notariusze. Otóż na mocy art. 104 Prawa o notariacie - notariusz, w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością może przyjąć na przechowanie pieniądze. Na taką okoliczność sporządza protokół, w którym oprócz stwierdzenia, że przyjął od określonej osoby umówioną kwotę - wymienia osobę uprawnioną do otrzymania pieniędzy oraz warunki od których uzależniona jest wypłata. Może to być cena sprzedaży należna sprzedawcy, a wypłata uzależniona od samego zawarcia umowy sprzedaży lub dodatkowo od nadejścia określonego terminu. Rozwiązanie to jest stosowane coraz częściej, mimo, że wiąże się z dodatkowymi Czy brak zapłaty ceny w ustalonym w umowie terminie powoduje unieważnienie transakcji?- W obiegowej opinii pokutuje przeświadczenie, że dopiero zapłata lub nawet tylko zapłata ceny (bez zawarcia umowy) powodują przejście własności (uprawnienia) na rzecz kupującego. Dosyć często spotyka się stwierdzenie - kupiłem to mieszkanie tylko nie załatwiłem jeszcze aktu notarialnego. To nieporozumienie. Zapłata ceny w przypadku umów sprzedaży, dla których zastrzeżona jest forma aktu notarialnego (nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawa) nie może skutkować nabyciem rzeczy (prawa), nie może też być warunkiem umowy Czy to oznacza, że kupujący który nie zapłacił ceny nie może utracić własności (prawa), które nabył?- Na szczęście nie. Umowa sprzedaży należy do umów wzajemnych i ma do niej zastosowanie art. 491 Kodeksu cywilnego, z którego wynika, że jeżeli kupujący dopuszcza się zwłoki w zapłacie (wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej), sprzedający może wyznaczyć mu odpowiedni dodatkowy termin do zapłaty z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy nie powoduje jeszcze, że własność (uprawnienie) wraca do sprzedawcy, jednak w razie odmowy zwrotnego przeniesienia własności przez kupującego - spór musi rozstrzygnąć Czy sprzedający może domagać się odszkodowania w przypadku opóźnienia się kupującego z zapłatą?- Za opóźnienie w zapłacie należne są odsetki w wysokości ustawowej, chyba że strony zastrzegły w umowie odsetki w innej wysokości z zachowaniem obowiązujących Dziękuję za rozmowę.
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie podlega bowiem opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. W urzędzie skarbowym należy złożyć na formularzu zeznanie podatkowe, w którym opisuje się nabytą nieruchomość, a także określa się jej wartość. Podatek od zasiedzenia wynosi 7% wartości nieruchomości, jednak wyłącza się z
Z jakimi formalnościami wiąże się sprzedaż mieszkania i jakie opłaty przy tej okazji poniesiemy? nabywcy, jak i sprzedający są narażeni na możliwość popełnienia kosztownych błędów formalnych, za które trzeba będzie słono zapłacić. Największą finansową pułapką może się okazać podatek dochodowy od przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Ale to nie koniec. O opłaty może się upomnieć Krajowa Rada Radiofonii i Telewizji czy dostawcy mediów. Dlatego tak ważne jest dopełnienie wszelkich formalności, które mogą zapobiec kosztownym skutkom ich braku. Z tego artykułu dowiesz się od czego zależy wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości czy po sprzedaży mieszkania można przenieść umowy mediowe na nowy adres jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką Wiele osób, zaczynając proces sprzedaży nieruchomości, zapomina o formalnościach, które należy zrealizować, aby uniknąć późniejszych kłopotów. Najważniejsze jest, aby pamiętać, że samo zaplanowanie i przygotowanie się do sprzedaży mieszkania nie kończy się na podpisaniu umowy z nabywcą. Należy zadbać również o formalności, które są konieczne do uregulowania po dokonaniu całej transakcji. Podatek od sprzedaży nieruchomości Najczęściej sprzedający zapominają o konieczności zapłacenia podatku. Jego wysokość i to, czy w ogóle będziemy musieli go odprowadzić, zależy od tego, jak dużo minęło czasu między nabyciem i sprzedażą. Jak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) przychód, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości powstaje, gdy zbycie to nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i dochodzi do niego przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (odpłatne lub nieodpłatne), albo wybudowanie. Oznacza to, że w 2016 roku przychód podatkowy powstanie, gdy nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości, do których nabycia lub wybudowania doszło w 2011 roku lub w późniejszych latach. Natomiast odpłatne zbycie nieruchomości nabytych lub wybudowanych przed 2011 rokiem nie jest w tym przypadku brane pod uwagę. Tak samo rozumiane jest zawarcie transakcji kupna/sprzedaży, umowy darowizny i otrzymanie nieruchomości w spadku. Należy również pamiętać, że gdy nie minęło 5 lat, a wartość nieruchomości wzrosła, fiskusowi należy się 19% tego wzrostu. Tutaj ważne jest, aby przede wszystkim prawidłowo określić wielkość tego przychodu. W celu obliczenia dochodu do opodatkowania trzeba od przychodu ze sprzedaży odjąć cenę zakupu oraz koszty związane z zakupem i sprzedażą, takie jak np. opłaty za ogłoszenia o sprzedaży, prowizja dla pośrednika, opłaty za zmiany w księdze wieczystej oraz taksy notarialne. Podatek ten można obniżyć również poprzez deklarację, a następnie przeznaczanie osiągniętego przychodu na własne cele mieszkaniowe. Dochód do opodatkowania może zostać obniżony proporcjonalnie do wydatkowanej kwoty osiągniętego przychodu. Aby jednak z tego zwolnienia skorzystać, podatnik przychód ten musi wydatkować nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (tj. gdy zbycie w 2016 r. - wydatkowanie do końca 2018 r.) na własne cele mieszkaniowe, które zostały wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o pdof. Kredyt hipoteczny a sprzedaż mieszkania Sprzedając mieszkanie, za które spłacamy jeszcze kredyt hipoteczny, warto dokładnie sprawdzić umowę z bankiem. Najważniejsze będą zapisy dotyczące prowizji i opłat wiążących się ze wcześniejszą spłatą zobowiązania. Instytucji bankowej nie zależy na tym, żeby kredytobiorca szybko oddał pożyczoną kwotę, szczególnie w pierwszych latach. Przedwczesna spłata wiąże się z prowizją dla banku, zwykle na poziomie 2-5 procent. Koszt przeważnie zmniejsza się im dłużej spłacany jest kredyt. Zazwyczaj okres 3 – 5 lat upoważnia bank do rezygnacji z dodatkowej opłaty. Należy jednak sprawdzić to dokładnie w umowie, ponieważ są instytucje, które za całkowitą spłatę kredytu przed terminem zawsze i niezależnie od czasu spłaty pobierają opłatę. Rezygnacja z mediów Po sprzedaży mieszkania należy zrezygnować ze wszelkich umów za ogrzewanie, gaz, elektryczność, telewizję, internet czy wodę. W tym celu trzeba podpisać przy przekazaniu nieruchomości protokół zdawczo-odbiorczy. Ważne, aby znalazła się w nim informacja o stanach liczników. Nie spowoduje to sytuacji, w której już po przeprowadzce dalej będziemy ponosili opłaty za media z poprzedniego miejsca zamieszkania. Warto także uregulować kwestie związane z telefonem stacjonarnym, telewizją kablową czy internetem. Można dotychczasowe usługi przenieść pod nowy adres. Jednak kiedy nowy nabywca będzie chciał zachować dotychczasowy pakiet, konieczna będzie cesja praw z umowy. Oczywiście można także zrezygnować całkowicie z dostarczanych usług. Niestety, może to przynieść dodatkowe koszty w postaci kary umownej. Sprzedający mieszkanie powinien dopełnić również formalności związane z radiem i telewizją. Sama rejestracja odbiornika pod nowym adresem nie wystarczy. Konieczna jest zmiana danych adresowych w poprzednim zgłoszeniu. W sytuacji, gdy odbiornik został już zarejestrowany pod nowym adresem, konieczne jest wyrejestrowanie go spod starego adresu. Zadatek czy zaliczka? Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej należy pamiętać o ustaleniu kwoty, którą potencjalny nabywca wpłaci sprzedającemu, czyli zadatek lub zaliczkę. Różnica pomiędzy nimi polega na tym, że zaliczką określa się kwotę, która w razie nie zawarcia ostatecznej umowy przed notariuszem zostaje zwrócona nabywcy. A zadatek zwracany jest kupującemu w podwójnej wysokości, jeśli do transakcji nie doszło z winy sprzedającego. Gdy natomiast nie została ona zrealizowana z winy kupującego, sprzedający może zachować wpłacony zadatek. Jest to bardzo dobre zabezpieczenie, które uwiarygadnia nabywcę. Kalkulacja Najważniejszy przy sprzedaży mieszkania jest odpowiedni plan i rozsądek. Zaczynając ten proces, szczególnie po raz pierwszy, należy zapoznać się ze wszystkimi formalnościami, które koniecznie trzeba wypełnić. Kary umowne powstające z braku ich dokonania mogą znacznie obniżyć zysk i narazić sprzedającego na kosztowne straty. Warto korzystać z pomocy doświadczonych pośredników bądź zaufanych znajomych czy rodziny, którzy już takie transakcje mają na swoim koncie. Zawsze posłużą dobrą radą wynikającą z doświadczenia.
Kiedy przy kupnie nieruchomości płaci się podatek od wzbogacenia? Podatek od wzbogacenia się jest zobligowany zapłacić każdy, kto dokonał zakupu np. mieszkania i nie uiścił przy tym opłaty podatku VAT. Sytuacja ta ma miejsce przy nabyciu lokalu z rynku wtórnego. W takim przypadku wysokość PCC to 2% wartości rynkowej danej
Kupić mieszkanie bez udziału pośrednika nieruchomości? Mission (prawie) impossible. Tylko czy pośrednik jest wart swojej ceny? Za i przeciwPośrednik nieruchomości to zawód jak każdy inny. Można trafić na osobę z powołaniem, która kocha tę robotę i jest gotowa na poświęcenia, albo na przeciętniaka, który odlicza czas do wyjścia z pracy. Akurat kupiłem mieszkanie z wydatną (ale przymusową) pomocą pośrednika. Na gorąco spisałem swoje wrażenia oraz najważniejsze „za” i „przeciw” korzystaniu z tego typu usług. I bardzo jestem ciekaw, co Wy myślicie o przydatności agenta nieruchomości przy kupowaniu mieszkania„Pośrednik nieruchomości? Dziękujemy”. Od takich słów zaczyna się wiele ogłoszeń. Rok temu opisaliśmy, jak „Ekipa Samcika” kupuje mieszkanie. To była przykrywka – ostatecznie nic nie kupiliśmy, ale sprawdziliśmy, czy i jakie rabaty dają deweloperzy. Ale ten rok jest inny – właśnie dopełniłem formalności związanych z zakupem mieszkania. Uprzedzając pytania: zakup był na zaspokojenie potrzeb życiowych, a nie z myślą o inwestycji. Czy ceny spadną czy wzrosną – to średnio mnie interesuje, przynajmniej przez kilka najbliższych również:Święty spokój kierowcy w dobie wysokiej inflacji? Bezcenny. Jak można (spróbować) ograniczyć koszty eksploatacji samochodu? I ile to kosztuje? [NOWOCZEŚNI MOBILNI]Jest plan na wakacje za granicą? Jest też problem: wysokie ceny i słaby złoty. Dwa sposoby, by nie dać się złapać w sidła kursowe [MOŻNA SPRYTNIEJ]Cyberbezpieczeństwo w bankach: technologie przyszłości. Jak zmieni się świat bankowości? [BANK NOWOŚCI]Każdy kto przechodził przez procedurę zakupu mieszkania, wie jaka to orka. Z najnowszego badania firmy EY wynika, że tylko 14% kredytobiorców hipotecznych nie spotkało się z żadnym problemem podczas starania się o finansowanie nieruchomości. Mogę się tylko pod tym podpisać. Nie było miesiące spędziłem na poznawaniu osobowości pośredników nieruchomości. Jak kupować mieszkanie? Na własną rękę czy z pośrednikiem? A może to los za nas i tak zdecyduje?Czytaj też: Nadchodzi przesilenie na rynku nieruchomości? Oto pięć patologii, które się w ostatnim czasie na nim pojawiły. Czy zostaną na dłużej?Pośrednik nieruchomości: wygoda dla sprzedającego?Z punktu widzenia właściciela mieszkania, który je sprzedaje, porządny pośrednik niesie sporo wygód. Nie trzeba stawiać się na każde „okazanie” mieszkania (o ile sprzedaje się „pustostan”), agencja nieruchomości dba o dobrej jakości zdjęcia, ekspozycję ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych, no i oczywiście też o treść samej oferty. Tak to sobie przynajmniej wyobrażam, będąc po drugiej stronie lustra, czyli w roli że profesjonaliści wiedzą, co się sprzedaje, na co kupujący zwracają uwagę i jakie treści w ogłoszeniu wybić, a jakie przemilczeć. Według danych portalu Morizon sprzedanie mieszkania na rynku wtórnym zajmuje średnio 3-6 miesięcy. Domu – nawet 9 miesięcy. Jeśli ktoś nie chce się „bujać” pół roku z kupującymi, mieszka w innym mieście niż wystawione na sprzedaż mieszanie, to w zasadzie nie ma wyjścia i musi zdać się na pośrednika. Mieszkanie może znaleźć klienta po 2 miesiącach od wystawienia, ale następne dwa miesiące trwa załatwiania moim przypadku od wyboru mieszkania do przekazania kluczy minęły prawie 4 miesiące. Długo. Ale to dlatego, że właściciel przez 20 ostatnich lat nie znalazł czasu, żeby zrobić porządek w księgach wieczystych, a miejscy urzędnicy, którzy mieli dostarczyć komplet zaświadczeń potrzebnych do finalizacji transakcji, ruszali się jak muchy w też: Stopy procentowe idą w górę, a indeks cen akcji deweloperów… ostro w dół. Czy to zapowiedź spadku cen nieruchomości? Jak to bywało w przeszłości?Rynek w Polsce jest tak skonstruowany, że jeśli na wstępie chcielibyśmy pominąć pośredników, to na kilkanaście wybranych przez nas mieszkań w danej lokalizacji, zostałoby nam do oglądania co najwyżej jedno. Zerknąłem na dane Otodom – liczba ofert prywatnych wynosi ok. 7300. Liczba ofert od biur nieruchomości – prawie 86 też: WIBOR w górę, zdolność kredytowa w dół. O ile mniej można pożyczyć na mieszkanie? Dwa mocne zwiastuny końca boomu na rynku nieruchomościPośrednik jak konsjerż: może zapracować na swoje wynagrodzenieA czy pośrednik nieruchomości jest wart swej ceny z punktu widzenia kupującego? Statystycznie większość osób kupi jedno mieszkanie w życiu. Nie dość, że jest to największe i najtrudniejsze zobowiązanie finansowe, to same formalności naszpikowane są różnymi pułapkami. Lepiej, żeby pieczę nad tym sprawował ktoś, dla kogo to nie dokumenty dotyczące swojej kondycji finansowej przygotować? Co zanieść do urzędu miasta? A co dostarczyć do banku? Które dokumenty zeskanować i wysłać notariuszowi? W zamian za prowizję dla pośrednika mamy też naszego osobistego konsjerża. Przypomni o tym, co nam może umknąć, albo o czym nie pomyśleliśmy, a jest też „świeżakom” nieruchomościowy alfabet: czy w razie, gdybyśmy nie dostali kredytu, dostaniemy zwrot zadatku? Czy klucze możemy dostać od razu po podpisaniu aktu notarialnego, bez czekania, aż bank wypłaci nasz kredyt na rachunek bankowy sprzedawcy? Czy notariusza wybiera kupujący, sprzedający, pośrednik – a może to bez różnicy? To wszystko dużo łatwiej jest negocjować, kiedy między nami a sprzedającymi jest „zderzak” w postaci odbiera dokumenty, skanuje, upomina właściciela, ponagla i pilnuje dat. Oczywiście ma w tym (spory) interes – oczami wyobraźni widzi przelew z pokaźną prowizją od wartości transakcji, więc chce na nią też: Czy nieruchomości będą nadal drożeć? Jakie mogą być najbliższe lata, a jakie dziesięciolecia? Dylematy tych, którzy chcą zainwestować w mieszkanie na wynajemPośrednik to drogi „zawodnik”. Nawet 5% prowizji. Czy to nie przesada?To nie przypadek, że wiele ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości zaczyna się od słów „pośrednikom dziękujemy”. Sprzedający uznają, że sami sprzedadzą mieszkanie i nie będą musieli dzielić się ceną z osobami trzecimi. Zwłaszcza, że za pośrednikami ciągnie się zła sława – że są namolni, że stosują nieczyste triki (słynne karteczki zostawiana na klatce „młode małżeństwo kupi mieszkanie w tej okolicy”), że nic nie robią poza wrzuceniem ogłoszenia na portale głównie chodzi o pieniądze. Jak duże pieniądze? Kupujący za usługę pomocnika nieruchomościowego płaci z własnej kieszeni. I to mimo że sprzedający, który zdecydował się na skorzystanie z jego usług, również płaci mu wynagrodzenie. Agencje pośrednictwa stosują prowizje od 2% do 5% wartości kupowanej nieruchomości. Przeważnie mówimy o kwotach rzędu 20 000 – 30 000 zł. Plus pośrednicy kokosów nie zarabiają. Według publikowanego w styczniu 2020 r. raportu mediana miesięcznych zarobków agenta wynosi 4690 zł brutto miesięcznie. Ale – jak w życiu – są wśród agentów szare myszki i gwiazdy, które potrafią zaaranżować kilka transakcji w też: Tak pan Michał na kredyt mieszkanie remontował. Bank pyta: „A gdzie faktury?”. Klient na to: „dłubałem sam”. Czy tak wolno?Czytaj też: Kredyt mieszkaniowy bez ruszania się z fotela? Już dwa fintechy to obiecują. No, prawie. Ale czy to przełom czy tylko „nakładka” na pośrednika?Pośrednik, nieruchomości i kruczki w umowachNiektórzy pośrednicy zastrzegają sobie, że połowę swojego wynagrodzenia inkasują już po podpisaniu umowy przedwstępnej. I jest ona bezzwrotna – nawet jeśli albo my albo sprzedający rozmyśli się i finalnej umowy nie będzie (bo np. bank odmówił kredytu) i nie będzie w tym naszej winy, pieniądze przepadną. Teoretycznie pośrednik nie może pobierać pieniędzy od umowy przedwstępnej. W praktyce, to się często ciągle szczęście coraz rzadziej pojawiają się takie kwiatki jak „opłaty za prezentację” mieszkania. Sprzedający są często zobowiązani do podpisania umowy na wyłączność – czyli mogą sprzedać mieszkanie tylko za pośrednictwem jednej firmy, z którą podpisują umowę. Chodzi o to, by nie doszło do sytuacji, w której pośrednik przyprowadza klienta, a właściciel dogaduje się z kupującym za plecami pośrednika. Pośrednicy na forach przyznają – dopiero umowa na wyłączność daje klientom gwarancje rzetelnej obsługi. Do realizacji umów niewyłącznych pośrednicy przykładają się trochę takie zapisy są niedozwolone – umowę na wyłączność można podpisać, ale gdyby ktoś poszedł z nią do sądu, to zostałaby unieważniona. Ale zdarza się to bardzo rzadko (to zbyt błaha podstawa na długi proces).Powszechne jest za to podkradanie ogłoszeń – ze zdziwieniem odkryłem, że nieruchomość, której ogłoszenie powinno zostać wycofane, pojawiło się na stronie konkurencyjnego biura nieruchomości. Pośrednik wyjaśnił: „firmy podkradają sobie ogłoszenia, a kiedy dzwoni klient, mówią, że oferta jest nieaktualna, ale mają podobną, a nawet lepszą”.Nieczyste chwytyPo podpisaniu jakiejkolwiek umowy poza siedzibą firmy konsument ma 14 dni na odstąpienie od niej bez podania przyczyny. Żeby obejrzeć mieszkanie musiałem podpisać umowę. Formalności zostały dopełnione pod drzwiami mieszkania – pośrednik nie mógł otworzyć drzwi zanim nie podpiszę cyrografu. Podpisałem, mieszkanie było średnie, więc dwa dni potem chciałem umowę wypowiedzieć – żeby mieć porządek w było moje zdziwienie, gdy okazało się, że nie mogę tego zrobić. To znaczy mogę, ale… zapłacę odstępne. Bo widziałem już mieszkanie i nie mogę w związku z tym odstąpić od umowy bez konsekwencji. Odczekałem grzecznie kolejnych kilkanaście dni i zakończyłem współpracę z przekonany, że na rynku są osoby, które zarówno sprzedały, jak i kupiły samodzielnie mieszkanie, bez żadnej pomocy. I spora grupa osób, która powierzyła ten proces pośrednikowi. Napiszcie, jakie mieliście doświadczenia i czy pośrednik nieruchomości jest – Waszym zdaniem – wart pieniędzy, które zdjęcia: PixaBay/kadr z filmu „American Beauty” – bohaterka jest pośredniczką nieruchomości
Podpisanie aktu notarialnego, który przenosi na kupującego prawo własności do wymarzonej nieruchomości to kluczowy moment zakupu mieszkania. Jeżeli przy zakupie mieszkania korzystasz z kredytu hipotecznego, na pytanie jak przelać pieniądze przy zakupie mieszkania odpowiedź jest prosta – zrobi to za Ciebie bank, z którym podpisałeś
Jest jedno takie znane powiedzenie - “na tym świecie pewne są tylko śmierć i podatki”. Nie można się nie zgodzić z tym zdaniem. Większość z nas nie lubi płacić podatków. Niemal zawsze szukamy sposobu, jak zapłacić ich, jak najmniej? Dzisiaj opowiemy, ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania oraz czy zawsze trzeba go płacić? Podatek od sprzedaży mieszkania - co to jest? W tym artykule przedstawiamy Wam różne możliwości związane z kupnem i sprzedażą mieszkania. Nie zapominajcie jednak o informowaniu o wszystkich przedsięwzięciach urzędu skarbowego. Zarówno gdy chodzi o ulgę mieszkaniową (którą omówimy w dalszej części artykułu), jak i o opłacenie podatku. Ponadto wszystkie przedstawione informacje w poniższym artykule dotyczą tylko sprzedaży i kupna mieszkań, domów czy gruntów od osób prywatnych. Inne zasady są dla osób, które trudnią się tym na co dzień i jest to dla nich sposób na życie oraz zarabianie pieniędzy. Podatek od sprzedaży mieszkania (często nazywany, jako “podatek od wzbogacenia”) to kwota, którą muszą zapłacić podatnicy za sprzedaż mieszkania w ciągu 5 lat od jego kupna. Pisząc 5 lat mamy na myśli lata podatkowe, a nie kalendarzowe. Co to znaczy? Jeżeli kupiłeś/aś nieruchomość w czerwcu 2020 to możesz je sprzedać na początku roku 2025 - nie musisz czekać do czerwca. Możesz to zrobić również w styczniu. Czekając na sprzedaż 5 lat podatkowych, nie trzeba opłacać tzw. podatku od wzbogacenia. Podatek ten dotyczy osób, które zajmują się obrotem nieruchomości w celach zarobkowych. Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania? Podatek od wzbogacenia w Polsce jest dosyć wysoki. Na szczęście jest wyliczany od kwoty dochodu, a nie od przychodów. Mimo to jest on odczuwalny dla naszego portfela, ponieważ wynosi 19%. Jak to policzyć? Przykładowo: Mieszkanie zostało kupione za 350 000 zł, a po dwóch latach zostało sprzedane za 400 000 zł osobie prywatnej, dlatego też podatek obliczamy następująco: Cena pierwotnego zakupu wynosiła 350 000 zł, dlatego też podstawa opodatkowania wynosi: 400 000 - 350 000 zł = 50 000 zł Od tej kwoty obliczyć podatek, tj.: 50 000 zł * 19% = 9 500 zł. Transakcja sprzedaży domu, mieszkania czy gruntu przez osoby prywatne podlega pod konkretne warunki, które zostały określone w ustawie. Na szczęście istnieją pewne sposoby, dzięki którym nie będziemy mieć obowiązku zapłacenia tego podatku. Jesteście ciekawi jakie? Czytajcie dalej. Kto płaci podatek od sprzedaży mieszkania, kupujący czy sprzedający? Podatek związany ze sprzedażą nieruchomości zobligowany jest opłacić ten, który zarobił pieniądze. Inaczej mówić podatek ten musi opłacić nie kto inny, a sprzedający. Osoby kupujące mieszkanie mają za to do zapłacenia podatek PCC. Więcej o kupnie mieszkania możecie przeczytać tutaj. Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat - czy trzeba zapłacić podatek? Co do zasady podatek od wzbogacenia, są zobowiązane zapłacić wszystkie osoby, które zdecydowały się sprzedać mieszkanie w ciągu 5 lat od jego kupna. Jak już wiecie, sam podatek jest dosyć wysoki, bo wynosi aż 19%. Jednak są sposoby i pewne sytuacje, w których nie musimy go opłacać, np. gdy: Sprzedajemy mieszkanie za taką samą kwotę, za którą je kupiliśmy; Sprzedajemy mieszkanie za niższą kwotę, niż zostało kupione. Jest jeszcze coś takiego, jak ulga mieszkaniowa. Mogą z niej korzystać wszystkie osoby, które pieniądze ze sprzedaży mieszkania przeznaczą na prywatne cele/zakupy mieszkaniowe. Co to oznacza? Jeżeli po sprzedaży mieszkania wszystkie pieniądze będą wykorzystane np. na kupno domu czy spłatę kredytu (jednak to trzeba sprawdzić w banku, czy oby na pewno konkretny kredyt będzie zaliczony, jako własne cele mieszkaniowe) są zwolnione z opłacania podatku. Na wydanie tych pieniędzy mamy 2 lata (oczywiście podatkowe) - oznacza to, że sprzedając mieszkanie w 2020 roku (nieważne, w którym miesiącu) możemy wydać pieniądze do końca 2022 roku. Pamiętajcie jednak, że koniecznie trzeba wydać dosłownie całą sumę pieniędzy, jaką się uzyskało ze sprzedaży mieszkania. Jeżeli zostaną Wam jakiekolwiek pieniądze, trzeba zapłacić od nich podatek (razem z odsetkami, które wynoszą 8% w skali roku). Sprzedaż mieszkania z darowizny przed upływem 5 lat Co jeżeli dostałeś/aś mieszkanie w darowiźnie? O ile osoba, która daruje, np. mieszkanie nie jest obarczona dodatkowymi kosztami, to osoba, która została obdarowana, ma pewne obwarowania, co do danego mieszkania czy domu. Darowizna powinna zostać zapisana w formie aktu notarialnego oraz powinno zostać sporządzone oświadczenie nabywcy i darczyńcy. Pamiętajmy jednak, że niektóre osoby są zobowiązane do opłacenia podatku od samej darowizny (nie mylcie tego z podatkiem od sprzedaży mieszkania). Z opłacenia tego podatku są zwolnione osoby w grupie zerowej dzieci, małżonek czy rodzice. Więcej o darowiźnie przeczytacie tutaj. Wracając jednak do tematu, czy można darowane mieszkanie, dom czy grunt można od razu sprzedać bez płacenia podatku? Niestety nie. Co gorsza, będzie on dosyć wysoki, ponieważ obliczamy go od całej kwoty sprzedaży. Jak to wygląda w praktyce? Jeżeli mieszkanie zostało sprzedane za 400 000 zł, to podatek odpowiednio wynosi: 400 000 zł* 19% = 76 000 zł Kwota ta robi wrażenie, jest to niemal ¼ wartości mieszkania, dlatego bardzo często trzeba się zastanowić, czy taka transakcja jest dla nas opłacalna. Może czasami jest lepiej wynająć mieszkanie na 5 lat, a dopiero później sprzedać. Czytaj więcej artykułów z kategorii "oszczędzanie" Podatek od sprzedaży mieszkania po 5 latach Co jeżeli sprzedajemy mieszkanie po upływie 5, 10 czy 20 latach? W takiej sytuacji jesteśmy zwolnieni z opłacania podatku. Oznacza to, że wszystkie pieniądze z takiej transakcji zostają w naszej kieszeni. Inaczej to wygląda w przypadku firm czy osób, które zajmują się obrotem nieruchomości - takie przypadki należy rozpatrywać indywidualnie. Dobrym sposobem jest spotkanie z doradcą podatkowym, który doradzi najoptymalniejszy sposób sprzedaży nieruchomości. Spadek - podatek od sprzedaży mieszkania ze spadku W przypadku nieruchomości otrzymanej w spadku sprawa wygląda identycznie, jak w przypadku darowizny. Jeżeli chce się uniknąć zapłacenia podatku, należy poczekać 5 lat podatkowych od przeniesienia własności. Często sprawy spadkowe trwają dosyć długo, dlatego też sprzedaż takiego mieszkania może mocno rozciągnąć się w czasie. Jeżeli jednak sytuacja nie pozwala Wam czekać kilku lat ze sprzedażą, to musicie się liczyć z tym, że podatek będzie wynosił 19% - niemal ¼ wartości nieruchomości. Zdajemy sobie sprawę z tego, że prawo spadkowe jest dosyć skomplikowane, dlatego tutaj znajdziecie najpotrzebniejsze informacje. Jest jednak pewien sposób na uniknięcie podatku - udokumentowanie, że pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną wydane na prywatne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat. Sprawdza się to na podstawie faktur, rachunków czy dokumentów. Jeżeli chce się skorzystać z takiej możliwości zaoszczędzenia pieniędzy, należy zgłosić do Urzędu skarbowego chęć skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Ponadto wiele osób boi się, że wraz z mieszkaniem może odziedziczyć długi - niepotrzebnie. Od kilku lat, bo od 2015 roku cały spadek dostaje się z tzw. dobrodziejstwem inwentarza. Oznacza to, że jeżeli wartość długów przewyższy wartość mieszkania, to zostaną one ściągnięte tylko do tej wartości. Prywatny budżet spadkobiercy zostanie nienaruszony. Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat? Zacznijmy od tego, że każdy z nas może sprzedać mieszkanie nawet jeżeli jest ono obciążone kredytem hipotecznym. Pieniądze, które zostaną przelane na poczet nowej nieruchomości, automatycznie w pierwszej kolejności spłacą zadłużenie. Pozostałe pieniądze (jeżeli takie będą) wpłyną na konto osoby sprzedającej. W ten sposób kupujący kupuje mieszkanie bez zadłużenia, a sprzedający pozbywa się kredytu hipotecznego. Procedura sprzedaży mieszkania z hipoteką i bez niej wygląda niemal identycznie. Jeżeli chodzi o wysokość podatku, to jest on nadal równy 19%, jeżeli sprzedaż jest przed upływem 5 lat. Dobra wiadomość jest jednak taka, że podatek obliczamy od dochodu, czyli kwotę sprzedaży pomniejszamy o kwotę nabycia. Co to oznacza: Przykładowo: Mieszkanie było kupione za 300 000 zł, a zostaje sprzedane za 450 000 zł po upływie 3 lat. Podatek obliczamy następująco: 450 000 zł - 300 000 zł = 150 000 zł 150 000 zł * 19% = 28 500 zł - to jest nasz podatek od sprzedaży nieruchomości. Jeżeli koniecznie musisz sprzedać mieszkanie przed upływem magicznych 5 lat, a pieniądze chcesz przeznaczyć na coś innego niż kupno nowej nieruchomości, zachęcamy do skorzystania z pomocy Szybka Gotówka. Weź pożyczkę
Decydując się na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym należy przygotować się na poniższe kroki: Oszacowanie wartości sprzedaży – zanim zaczniesz sprzedawać mieszkanie z kredytem, sprawdź ceny rynkowe, dowiedz się w banku, ile będzie kosztowała spłata kredytu i określ cenę ofertową, tak by znaleźć kupca, ale nie
Cena mieszkania jest kusząco niska? Nie zawsze pamiętamy, że przy zakupie lokum nabywca ponosi także pewne dodatkowe koszty. Chodzi o opłaty notarialne, wydatki związane z kredytem hipotecznym i prowizję dla biura mieszkania to nie wszystko, czyli o kosztach ukrytych– Ukryte koszty często zaskakują nabywców mieszkań. Chociaż nie wiem, czy słowo „ukryte” jest tu właściwe. Są to po prostu koszty, o których istnieniu większość osób nie zdaje sobie sprawy, dlatego są one dla nich zaskoczeniem. Aby tego uniknąć, warto już na etapie planowania zakupu mieszkania dokładnie określić wszystkie zobowiązania finansowe, które się z tym zakupem wiążą, nawet te pozornie niewielkie – radzi Mariusz Grzęda z Finamax Eksperci wydatki zaskakują najczęściej osoby, które kupują nieruchomość po raz pierwszy. Niewielkie z pozoru kwoty kumulują się szybko i ostatecznie do ceny mieszkania dopłaca się nawet kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych. Może to stanowić przykrą niespodziankę dla nabywców planujących budżet „do ostatniej złotówki”. Najczęściej spotykane koszty ukryte (dodatkowe) przy kupnie mieszkania to:opłaty notarialne, podatek od kupna mieszkania, opłaty sądowe, koszty związane z kredytem, opłaty za usługi agencji nieruchomości, podatek od nieruchomości. Warto pamiętać, że powyższa lista nie jest zamknięta – w zależności od konkretnego przypadku mogą się pojawiać kolejne wydatki. Przykładowo jeśli kupującemu marzy się mieszkanie już wykończone i gotowe do zamieszkania, za wykończenie „pod klucz” płaci się dodatkowo minimum 30–50 tys. zł. Poniżej omawiamy szczegółowo najczęściej spotykane koszty ukryte przy zakupie notarialneŻeby kupić nowe mieszkanie, trzeba podpisać kilka różnych umów. Przy każdej obowiązują nieco inne zasady dotyczące formy i kosztówumowa przedwstępna – nie musi być zawarta u notariusza, a jeśli jest, koszty ponosi nabywca mieszkania (kwestia zwyczajowa, nieuregulowana prawnie), umowa deweloperska – obowiązkowo u notariusza, kosztami deweloper i klient dzielą się po połowie (kwestia uregulowana ustawą), umowa przenosząca własność mieszkania (umowa sprzedaży) – musi być w formie aktu notarialnego, koszty ponosi nabywca lokalu (kwestia zwyczajowa, nieuregulowana prawnie). Na opłaty notarialne składają się taksa notarialna (zależy od wartości nieruchomości), opłaty za wypisy aktu notarialnego (ok. 100–200 zł) oraz wniosek do sądu o wpis do księgi wieczystej (200 zł). Ogółem trzeba przygotować się na wydatek rzędu kilku tysięcy złotych – dokładna kwota do zapłacenia zależy od konkretnego od kupna mieszkaniaPrzy kupnie lokum zawsze trzeba zapłacić podatek, jednak będzie on inny w zależności od tego, czy chodzi o rynek pierwotny, czy może o rynek wtórny. Przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera klient płaci podatek VAT, który jest wliczony w cenę nieruchomości. Nabywca nie musi się więc martwić ponoszeniem kolejnego mieszkanie używane, kupujący płaci z kolei podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który nie jest wliczany w cenę lokalu. Często pobraniem tej opłaty zajmuje się notariusz podczas podpisywania umowy. Podatek ten płaci się podczas zawierania umowy przenoszącej własność PCC to zawsze 2 proc. wartości nieruchomości, a więc zwykle trzeba mieć odłożone na ten cel od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Warto też wspomnieć o dodatkowym podatku PCC z tytułu wpisu do hipoteki – wynosi on 19 sądoweOpłaty sądowe przy zakupie mieszkania są raczej niewielkie, ale warto pamiętać i o nich. Płaci się przede wszystkim za wpisy do księgi wieczystej – po 200 zł za każdy (w tym wpis hipoteki przy zakupie na kredyt oraz wpis prawa własności). Jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, wniosek o jej założenie to koszt 60 kredyt? Banki zwrócą ci część ubezpieczenia. Winne są księgi wieczysteKupujesz mieszkanie? Uważaj na 7 częstych problemów z miejscem parkingowymKoszty związane z kredytemPrzy zakupie nieruchomości na kredyt nie wystarczy mieć odłożonej odpowiedniej kwoty na wkład własny – pojawią się także koszty dodatkowe. Te najczęściej spotykane to:opłata za odpis z księgi wieczystej – 20 zł, promesa kredytowa – od zera do kilkuset zł (zależy od oferty banku) operat szacunkowy (wycena nieruchomości) – ok. 500–1000 zł, prowizja za udzielenie kredytu – kilka procent kwoty kredytu (zależy od oferty banku), ubezpieczenie pomostowe – podwyższenie marży o ok. 0,5–2,5 proc. (obowiązuje do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej), ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – zwykle brak opłaty, czasami nieco wyższa marża lub ubezpieczenie, ubezpieczenie nieruchomości – zwykle poniżej 0,1 proc. kwoty kredytu lub wartości nieruchomości (zależy od oferty banku), ubezpieczenie na życie – nie zawsze obowiązkowe, jego wysokość zależy od oferty banku. Jak widać, łączna kwota kosztów związanych z kredytem hipotecznym jest trudna do oszacowania, bo wiele zależy od konkretnego przypadku. W celu oszacowania tych wydatków warto skorzystać z internetowych kalkulatorów (dostępnych na stronach banków) lub z pomocy doradcy za usługi agencji nieruchomościJeśli przy kupnie mieszkania pomogła agencja nieruchomości, za udzielone wsparcie też trzeba oczywiście zapłacić. Tu wszystko zależy od konkretnego biura i zakresu oferowanych usług. Prowizja pośrednika nieruchomości to zazwyczaj 2–3 proc. wartości nieruchomości, choć zdarzają się i droższe oferty (np. 6 proc.). Jeśli biuro żąda wyższej stawki, warto upewnić się, że za dodatkową opłatę klient może liczyć na szerszy zakres najczęściej pobiera prowizję i od kupującego, i od sprzedającego. Warto uważać na biura nieruchomości twierdzące, że nie pobierają prowizji od kupującego. Oznacza to bowiem tylko tyle, że całą prowizję płaci sprzedający, który na pewno uwzględni ten koszt w cenie od nieruchomościPo zakupie mieszkania trzeba też pamiętać o nowym obowiązku – opłacania podatku od nieruchomości. Obowiązek ten powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po dniu, w którym prawo własności lokalu przeszło na nabywcę. Wysokość podatku zależy od tego, w jakiej gminie jest płacony oraz jak długo trwał okres opodatkowania. Maksymalna stawka podatku od nieruchomości w 2022 r. to 0,89 zł za m kw..Polecane ofertyMateriały promocyjne partnera
beNR96. vi84tyd60i.pages.dev/161vi84tyd60i.pages.dev/47vi84tyd60i.pages.dev/273vi84tyd60i.pages.dev/19vi84tyd60i.pages.dev/210vi84tyd60i.pages.dev/244vi84tyd60i.pages.dev/4vi84tyd60i.pages.dev/80vi84tyd60i.pages.dev/159
kto płaci prowizję przy kupnie mieszkania
